Tienes un piso alquilado: lo que tributa de verdad y los gastos que casi nadie descuenta

Aviso de entrada, porque en castellano «alquilar un piso» son dos cosas opuestas: aquí hablamos con el propietario, con quien tiene una vivienda y la alquila a otro. Si tú eres el inquilino y lo que buscas es qué te puedes deducir del alquiler que pagas, esto no es lo tuyo: eso son deducciones autonómicas, cada comunidad tiene la suya y se miran en el manual de la Agencia Tributaria.

Dicho eso. Poner un piso en alquiler parece la parte fácil: firmas el contrato, cobras cada mes y ya está. Lo complicado llega en la declaración, y casi siempre por dos motivos opuestos: mucha gente cree que ese dinero tributa poco (y tributa a su tipo más alto) y, a la vez, se deja sin descontar gastos que la ley le reconoce, empezando por el más grande de todos, que no le cuesta un euro al año.

Este artículo pone en orden las dos cosas: qué pagas de verdad por el alquiler que cobras y qué puedes restar antes de llegar a esa cifra. Los artículos de la ley están todos al final, en las referencias, por si quieres comprobar cualquier cosa.

Primer error: lo que cobras no tributa como el ahorro

Cuando alguien vende unas acciones o cobra los intereses de un depósito, tributa en la base del ahorro, con esos tipos del 19% al 28% de los que todo el mundo ha oído hablar. Con la renta que te paga tu inquilino no funciona así.

Lo que cobras por tener el piso alquilado es rendimiento del capital inmobiliario, y la ley reserva la base del ahorro a los rendimientos del capital mobiliario y a las ganancias por transmisión.¹ Todo lo demás va a la renta general, que es la que tributa a la escala progresiva: se suma a tu sueldo o a lo que factures y paga a tu tipo marginal, el del último euro que ganas.²

La consecuencia práctica es sencilla. Dos propietarios que cobran el mismo alquiler pagan cantidades muy distintas según lo que ganen por lo demás. Y explica por qué la cuenta del «me renta un 5%» casi nunca sale como se esperaba: ese 5% es bruto, y el impuesto que se lo come no es un 19% plano, sino tu tramo.

Si no sabes cuál es tu tipo marginal, el simulador de IRPF te lo da con tu renta y tu comunidad autónoma, que también influye.

Todo lo que se descuenta antes de la reducción

La buena noticia es que no tributas por lo que cobras, sino por lo que te queda. El rendimiento íntegro es todo lo que te paga el inquilino por cualquier concepto,³ y de ahí se restan los gastos necesarios para obtenerlo. El reglamento los enumera uno a uno:⁴

Los intereses de la hipoteca del propio piso y los demás gastos de financiación. Ojo: los intereses, no la cuota. La parte que amortiza capital no es gasto, es tuya, que cambia de sitio.

Los gastos de reparación y conservación: pintar, arreglar instalaciones, sustituir la caldera o las puertas de tu piso.

Los tributos y recargos no estatales: el IBI, la tasa de basuras.

La cuota de comunidad, entera. La Agencia Tributaria la encuadra entre las «cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales», junto con la administración, la portería o la vigilancia,⁵ así que no cuenta para el tope del que hablamos en un momento. Y ojo, que esto es más importante de lo que parece: en un piso, buena parte del mantenimiento no lo pagas tú por tu cuenta sino a través de la comunidad (el ascensor, la escalera, la fachada, el portal), y todo eso ya viene dentro de la cuota.

Los gastos de formalización del contrato y los de defensa jurídica sobre el inmueble.

Los saldos de dudoso cobro, cuando han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro y el deudor no ha renovado el crédito.

El seguro: hogar, responsabilidad civil, impago.

Los suministros que pagues tú.

La amortización, que tiene sección propia más abajo porque es la que más dinero mueve.

Hay un límite que conviene conocer y que sólo afecta a dos de esos conceptos. Los intereses y los gastos de reparación y conservación, juntos, no pueden superar los rendimientos íntegros que te haya dado ese piso en el año. Lo que sobre no se pierde: se arrastra a los cuatro años siguientes, con el mismo tope cada año.⁶ Por eso una obra grande en un año flojo no se desperdicia, pero conviene tenerlo en cuenta al decidir cuándo se hace.

El resto de gastos (IBI, seguro, comunidad, amortización) no tienen ese tope y pueden dejar el rendimiento en negativo.

La amortización: el gasto que casi nadie se pone

Es el gasto más grande del alquiler y el que más se olvida, porque no sale de tu bolsillo: no hay factura, no hay recibo, no hay nada que te lo recuerde. Es la ley reconociendo que el edificio se va gastando con los años.

Puedes deducir cada año el 3% del mayor de estos dos valores, excluyendo siempre el suelo: el coste de adquisición satisfecho, o el valor catastral.⁷

Tres detalles que deciden la cifra:

El suelo no se amortiza, y hay que separarlo. Si no sabes cuánto vale, se prorratea el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción, que vienen en el recibo del IBI.⁸ Es una división de treinta segundos que mucha gente no hace, y sin ella no hay amortización que valga.

El «coste de adquisición satisfecho» no es sólo el precio. Incluye los gastos y tributos inherentes a la compra: el ITP o el IVA, la notaría, el registro, la gestoría. Y si el piso te vino por herencia o donación, no es cero: es el valor que se declaró a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el comprobado), más los gastos y tributos de esa adquisición.⁹ Mucha gente que ha heredado un piso cree que no puede amortizar nada, y no es así.

Se prorratea por los días que estuvo alquilado, igual que el resto de gastos.¹⁰ Y la amortización acumulada de todos los años no puede superar el valor de adquisición de la construcción.¹¹

Reparación o mejora: la misma obra, dos años distintos

Ésta es la distinción que más dinero mueve y la que peor se entiende, porque las dos cosas se parecen mucho vistas desde la obra.

Reparación y conservación es lo que hace falta para mantener el uso normal del piso: pintar, revocar, arreglar instalaciones, o sustituir elementos como la calefacción o las puertas de seguridad. Se deduce en el año, contra los ingresos del alquiler, con el tope que hemos visto.⁴

Ampliación o mejora es lo que hace que el piso valga más o dure más. La ley lo dice sin rodeos: «no serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora».⁴ No es que se pierda, es que va por otro camino: se suma al coste del inmueble y se recupera al 3% anual, vía amortización, y además eleva el valor de adquisición cuando vendas, con lo que reduce la ganancia patrimonial.

Y aquí es donde entran las derramas, que es la forma en que un propietario de piso se encuentra con obras grandes sin haberlas encargado. Una derrama no tiene etiqueta propia: sigue a lo que paga. Si financia una obra de conservación (arreglar la fachada, cambiar el ascensor viejo por uno nuevo), va con los gastos de reparación. Si financia una mejora, no es gasto del año: es coste del inmueble, se amortiza al 3% y sube el valor de adquisición.⁴

Y ojo con esto, porque es donde falla casi todo el mundo: da igual que la derrama te llegue dentro del recibo mensual de la comunidad. Muchas comunidades no separan los dos conceptos y te giran un único recibo, y es fácil pensar que entonces todo es «gasto de comunidad» y se deduce entero. No funciona así: lo que decide es qué financia el dinero, no en qué línea del recibo viene.

La Dirección General de Tributos resolvió exactamente este caso: un propietario con el piso alquilado cuya comunidad aprobó instalar un ascensor donde no lo había, pagándolo con una derrama «abonando mensualmente de manera conjunta al recibo de la comunidad». La respuesta es que se considera «inversión o mejora del inmueble», así que no es gasto del año: se amortiza al 3%. Y añade una precisión que conviene apuntar, porque cambia el ejercicio en que empiezas: la amortización se cuenta desde que terminan las obras, no desde que pagas la derrama.¹²

Traducido a lo que tienes que hacer: si te llega una derrama, pídele al administrador el desglose o el acta donde consta para qué es. Ese papel es el que decide si la deduces este año o durante los próximos treinta y tres.

De ahí salen dos consejos prácticos. El primero: pide las facturas desglosadas por partidas, no un «reforma integral» a pelo, porque el reparto entre una cosa y otra tienes que poder justificarlo tú. El segundo, y va para quien esté pensando en alquilar más adelante: una reparación pagada años antes de poner el piso en alquiler no la vas a recuperar nunca, porque sólo se deduce contra ingresos del arrendamiento. Lo que sea mejora, en cambio, te espera en el coste del inmueble todo el tiempo que haga falta.

La reducción: 50% por defecto, y cuándo sube

Sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda se aplica una reducción, y aquí es donde más gente sigue con la cifra antigua en la cabeza. La Ley 12/2023 la cambió, y hoy depende de la fecha del contrato:¹³

• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: el 60% de siempre.
• Contratos desde esa fecha: el 50% en general. Sube al 60% si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores a la firma; al 70% si es el primer alquiler en zona de mercado tensionado con inquilino de 18 a 35 años, o si el inquilino es una Administración o una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social; y al 90% si en zona tensionada bajas la renta más de un 5% respecto al contrato anterior.

Dos avisos sobre esta reducción, porque los dos aparecen en la propia ley:

Sólo se aplica si lo has declarado tú, en una autoliquidación presentada antes de que empiece una comprobación. Si es la Agencia Tributaria la que descubre el alquiler, no hay reducción sobre lo que aflore: pagas por el rendimiento neto entero, y encima con recargo o sanción.¹³

Y sólo vale para arrendamiento de vivienda. El alquiler de un local, de una plaza de garaje suelta o de un piso turístico no reduce nada.

Y luego está tu comunidad autónoma

Todo lo anterior es estatal y se aplica igual en cualquier sitio (salvo en el País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF). Pero encima de eso, diez comunidades tienen deducciones en la cuota autonómica pensadas para el propietario, no para el inquilino, que es lo que casi todo el mundo asume.

Ojo a la diferencia, porque no es un matiz: los gastos de antes restan de lo que declaras; esto resta del impuesto, al final del todo. Son dos cosas distintas y en dos sitios distintos de la declaración.

Éstas son todas las que hay en la Renta 2025:¹⁴

En Andalucía, Castilla-La Mancha, Cataluña, la Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla no hay nada para el arrendador: sus deducciones de alquiler están escritas para el inquilino.

Tres cosas que se ven mirando la tabla entera y que valen más que cualquier fila suelta:

El patrón se repite. Casi todas premian lo mismo: sacar al mercado un piso que estaba vacío, o pagar lo que hace falta para poder alquilarlo. Si acabas de heredar un piso cerrado o llevas tiempo con uno parado, es justo tu caso.

La fianza depositada es el filtro. Madrid, Baleares, Canarias y la Comunitat Valenciana exigen tener el resguardo del depósito de la fianza ante el organismo autonómico. Sin ese papel no hay deducción, por muchas facturas que guardes, y es un trámite al que el arrendador ya está obligado.

Varias piden además declarar el rendimiento como capital inmobiliario. O sea que la deducción va atada a haberlo declarado bien: no es una vía para quien no declara el alquiler.

Y una advertencia: esto cambia todos los años y con cada ley de acompañamiento autonómica. Antes de aplicarte nada, confírmalo en el manual de deducciones autonómicas de la Agencia Tributaria, que las publica una por una con sus requisitos.

Los meses que el piso está vacío también tributan

Cuando un piso no está alquilado ni es tu vivienda habitual, no tributa cero: tributa por imputación de rentas inmobiliarias, que es un 2% del valor catastral, o un 1,1% si el valor catastral se revisó en el propio ejercicio o en los diez anteriores.¹⁵ Se calcula proporcionalmente a los días del año en esa situación.

O sea que un piso que estuvo alquilado ocho meses y vacío cuatro va a la declaración por partida doble: rendimiento del capital inmobiliario por los días alquilados (con sus gastos prorrateados) e imputación de renta por los días vacíos. Es poco dinero, pero es un olvido clásico.

Si te vas a vivir fuera, cambia el impuesto

Si dejas de ser residente fiscal en España, dejas el IRPF, pero no dejas de tributar aquí por ese piso: el alquiler de un inmueble situado en España se declara en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con el modelo 210.

Y cambian tres cosas a la vez:

No hay reducción. La ley del impuesto de no residentes dice que la base es el importe íntegro «sin que sean de aplicación (…) las reducciones».¹⁶ Esa reducción del 50% es del IRPF y se queda en el IRPF.

Los gastos, sólo si resides en la Unión Europea o en un país del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información. En ese caso puedes deducir los gastos previstos en la ley del IRPF, amortización incluida, si acreditas que están directamente relacionados con esos ingresos.¹⁷ Si resides fuera de ese ámbito, tributas sobre el ingreso bruto.

El tipo es fijo: 19% para residentes en la UE o el EEE con intercambio de información, y 24% con carácter general.¹⁸

Es una diferencia grande y depende del país de destino, así que si te planteas mudarte y dejar el piso alquilado, esa cuenta va antes de elegir destino.

Un ejemplo completo con números

Un piso alquilado todo el año por 900 euros al mes, con contrato firmado en 2025.

Ingresos íntegros: 10.800 euros.

Gastos: IBI 420, comunidad 780, seguro 190, intereses de la hipoteca 2.100 y una reparación de 600. Suman 4.090. (Intereses más reparación son 2.700, muy por debajo de los 10.800 de ingresos íntegros, así que no toca el límite.)

Amortización: el piso costó 170.000 euros y otros 10.000 en impuestos y gastos de compra, o sea 180.000 de coste de adquisición satisfecho. En el recibo del IBI, la construcción es el 60% del valor catastral y el suelo el 40%. La base de amortización es el 60% de 180.000, es decir 108.000 euros (mayor que el valor catastral de la construcción, así que manda ésta). El 3% son 3.240 euros.

Rendimiento neto: 10.800 − 4.090 − 3.240 = 3.470 euros.

Reducción del 50%: quedan 1.735 euros que se suman a tu renta general.

Con un tipo marginal del 37%, el impuesto son unos 642 euros sobre 10.800 cobrados. Y aquí está la moraleja: si te olvidas de la amortización, el rendimiento neto sube a 6.710, la reducción deja 3.355 y el impuesto se va a unos 1.241 euros. Casi 600 euros al año de diferencia por una línea que no te cuesta un céntimo. Tu tipo marginal seguramente no sea el 37%, así que compruébalo en el simulador de IRPF antes de dar por buena la cifra. Y esa cuenta es sólo la parte estatal: si tu comunidad tiene deducción para arrendadores, se resta después, sobre el impuesto ya calculado.

¿Cómo me ayuda Cuéntamo con esto?

El problema de un piso alquilado no es hacer la cuenta una vez al año: es que los datos que la hacen posible están repartidos por doce meses y en sitios distintos. El IBI se paga en un mes, la derrama de la comunidad en otro, la reparación llega con una factura suelta, y en mayo hay que reconstruirlo todo de memoria.

En Cuéntamo puedes llevar el piso con sus propias etiquetas y ver a la vez las dos cosas que importan: lo que te va a entrar cada mes, con el alquiler y los gastos recurrentes ya proyectados, y el total del año por categoría cuando toque declarar. Es la misma idea que aplicamos a los gastos recurrentes del hogar, sólo que aquí el resultado además va a la declaración. Y si el piso es una inversión, entra en tu patrimonio neto por su valor actual menos la hipoteca pendiente, no por lo que pagaste.

Preguntas frecuentes

¿A qué tipo tributa el alquiler que cobro por mi piso?

A tu tipo marginal de IRPF, porque el rendimiento del capital inmobiliario va a la renta general, no a la base del ahorro.^{1 2} No hay un porcentaje fijo: depende de lo que ganes por lo demás y de tu comunidad autónoma.

¿Puedo deducir la cuota de la hipoteca del piso que alquilo?

Sólo la parte de intereses, no la de amortización de capital.⁴ Además, esos intereses junto con los gastos de reparación y conservación no pueden superar los ingresos íntegros del piso en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.⁶

¿Cuánto puedo amortizar de un piso que heredé?

El 3% anual sobre el valor declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos de esa adquisición, excluyendo siempre el valor del suelo.⁹ Que no pagaras un precio por él no significa que no puedas amortizarlo.

¿La reducción por alquiler de vivienda sigue siendo del 60%?

Sólo para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023. Para los firmados desde esa fecha la general es del 50%, y sube al 60, 70 o 90% en supuestos concretos.¹³

¿Hay alguna deducción autonómica por alquilar un piso siendo el propietario?

En diez comunidades sí: Aragón, Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Madrid y la Comunitat Valenciana tienen deducciones pensadas para el arrendador, casi todas por sacar al mercado una vivienda vacía o por los gastos de dejarla en condiciones de alquilarse.¹⁴ En Andalucía, Castilla-La Mancha, Cataluña, Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla las deducciones de alquiler son sólo para el inquilino.

La derrama me llega dentro del recibo de la comunidad, ¿la deduzco entera?

No necesariamente: lo que decide es qué financia esa derrama, no que venga en el mismo recibo. Si paga una obra de conservación, va con los gastos de reparación; si paga una mejora, no es gasto del año y se recupera amortizando al 3% desde que terminan las obras.¹² Pide al administrador el desglose o el acta para saber en cuál de los dos casos estás.

¿Tengo que declarar los meses en que el piso estuvo vacío?

Sí, por imputación de rentas inmobiliarias: un 2% del valor catastral, o un 1,1% si se revisó en los diez últimos ejercicios, proporcional a los días que no estuvo alquilado.¹⁵

Datos correspondientes a 2026. La amortización del 3% y la imputación de rentas del 2% / 1,1% son datos estructurales, vigentes desde 2007 (Ley 35/2006 y Real Decreto 439/2007); las reducciones por arrendamiento de vivienda están vigentes desde 2024, para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023); los tipos del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (19% y 24%), desde 2016 (Real Decreto Legislativo 5/2004).

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