Gastos e impuestos de comprar una vivienda en 2026: lo que la hipoteca no financia

La cuenta que casi todo el mundo hace antes de comprar es ésta: el banco financia el 80%, así que para un piso de 200.000 euros hacen falta 40.000. Es la cuenta equivocada, y no por poco.

Lo que no financia la hipoteca no es sólo el 20% del precio: son también los impuestos y los gastos de la compra, que se pagan en efectivo el mismo día de la firma y que, según dónde compres, pueden sumar tanto como media entrada. Y hay una pieza que sorprende hasta a quien ya ha comprado antes: el impuesto más caro de todos no se calcula sobre lo que pagas por el piso, sino sobre un valor que fija el Catastro y que puedes consultar antes de firmar.

Este artículo pone las dos cosas en orden: cuánto hay que tener ahorrado de verdad y de dónde sale cada cifra. Los artículos de la ley están al final, en las referencias, por si quieres comprobar cualquier cosa.

Primero: nueva o de segunda mano, porque cambia el impuesto

No es el mismo impuesto ni lo cobra la misma administración.

Vivienda de segunda mano (compras a un particular): pagas Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo lo fija la tuya, y la diferencia es enorme: hoy va desde el 6% de Madrid hasta el 13% del tramo alto de Cataluña o de Illes Balears, y en cinco comunidades no es un tipo plano sino una escala por valor. Si una comunidad no hubiera aprobado tipo propio se aplicaría el 6% estatal.¹ Lo paga siempre quien compra, “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario”.²

Vivienda nueva (compras al promotor, primera entrega): pagas IVA al 10%,³ y además la cuota de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura de compraventa, que también fija tu comunidad (0,50% si no hubiera aprobado tipo propio).⁴ Las viviendas de protección oficial tienen tipos reducidos, que dependen del régimen concreto.

De aquí sale la primera conclusión práctica: dos pisos con el mismo precio en dos provincias distintas no cuestan lo mismo, y un piso nuevo y uno usado tampoco. Antes de comparar precios, mira qué impuesto te toca.

El ITP no se calcula sobre lo que pagas

Ésta es la parte que descoloca a casi todo el mundo, y la que más dinero mueve.

Desde 2022, la base del ITP de un inmueble es el valor de referencia que le asigna la Dirección General del Catastro, no el precio de la compraventa. La ley lo dice sin rodeos: “En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”.⁵

El precio sólo entra en juego si es mayor: en ese caso se toma la cifra más alta de las dos.⁵ O sea que la regla real es “el mayor de los dos”, y nunca juega a tu favor:

• Si compras por encima del valor de referencia, pagas sobre el precio.
• Si compras por debajo, pagas sobre el valor de referencia, aunque el piso te haya costado menos.

Y si el inmueble no tiene valor de referencia asignado, o el Catastro no puede certificarlo, entonces sí se vuelve al esquema de siempre: el mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado, con la Agencia Tributaria pudiendo comprobarlo después.⁶

Consúltalo antes de firmar, no después. El valor de referencia de cada inmueble es público y se puede consultar de forma permanente en la sede electrónica del Catastro; los valores de cada año se aprueban antes del 30 de octubre del año anterior y se anuncian en el BOE en los veinte primeros días de diciembre.⁷ Es una consulta de dos minutos con la referencia catastral, y es la diferencia entre saber lo que vas a pagar y descubrirlo con la autoliquidación delante.

Valor de referencia, valor catastral y tasación: tres números distintos

Se confunden constantemente, incluso en foros donde la gente sabe de lo que habla. Son tres cifras que casi nunca coinciden, las fija gente distinta y sirven para cosas distintas.

El error más repetido es dar por hecho que el valor de referencia sube el IBI. No lo toca: la base del IBI sigue siendo el valor catastral, que es otro número y se determina por otras normas.⁸ El valor de referencia se calcula a partir de los precios que los notarios comunican de las compraventas reales, con un factor de minoración aprobado por orden ministerial precisamente para que no supere el valor de mercado.⁷

Y la tasación no pinta nada en el impuesto: sirve para el banco. Lo habitual es que financie hasta el 80% del menor de dos cifras, precio y tasación, y de ahí sale tu entrada.

Qué hacer si el valor de referencia es más alto que el precio

Pasa, y pasa sobre todo con pisos que necesitan reforma, que es justo cuando el precio baja y el valor de referencia no se entera.

La Dirección General de Tributos ha respondido exactamente a ese caso: que el inmueble necesite reparaciones “no modifica en nada lo anterior”. Si crees que el valor asignado perjudica tus intereses legítimos, puedes impugnarlo, pero con una condición que conviene leer dos veces: eso “no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia”.⁹

O sea, el orden es éste y no admite atajos:

1. Autoliquidas y pagas por el valor de referencia, dentro del plazo (treinta días hábiles según el reglamento estatal, aunque algunas comunidades lo amplían: comprueba el de la tuya).¹⁰
2. Después pides la rectificación de la autoliquidación impugnando ese valor. El valor de referencia no se puede recurrir por su cuenta: sólo al recurrir la liquidación o al pedir esa rectificación.¹¹
3. La administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante del Catastro, que ratifica o corrige el valor a la vista de lo que aportes.¹¹

Es lento y con el dinero ya pagado por delante, así que el momento de mirar esa cifra es antes de firmar las arras, cuando todavía puedes negociar el precio sabiendo lo que hay.

Un detalle que casi nadie conoce y que juega a tu favor a muy largo plazo: pagar el ITP sobre el valor de referencia no convierte esa cifra en tu valor de compra. El día que vendas, la ganancia del IRPF se calcula con “el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado”, y eso es lo que pagaste, con independencia de cuál fuera la base del ITP.¹² Los impuestos y gastos de la compra sí se suman a ese valor de adquisición, así que guarda todas las facturas: dentro de veinte años valen dinero.

Lo que se paga en la notaría (y lo que paga el banco)

Aquí hay dos escrituras distintas el mismo día, y desde la Ley 5/2019 no las paga el mismo.

De la hipoteca se ocupa el banco casi entera. La ley reparte los gastos así, y no es negociable: “Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista”, “El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario” y “Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista”.¹³ Y el AJD de la escritura de préstamo hipotecario también es del banco desde 2018: la ley dice que “se considerará sujeto pasivo al prestamista”.¹⁴

De la compraventa te ocupas tú: los aranceles del notario por esa escritura, la inscripción del piso a tu nombre en el Registro de la Propiedad y, si la contratas, la gestoría que lo tramita. Los aranceles de notaría y registro están fijados por real decreto y dependen del valor, así que no varían de un notario a otro: mueven cientos de euros, no miles.

Resumido en una línea: del préstamo pagas la tasación; de la casa, lo demás.

Dos facturas que aparecen sin avisar

El IBI del año en que compras. El IBI se devenga el 1 de enero y lo debe quien sea titular ese día, o sea el vendedor.¹⁵ Pero la ley permite expresamente al sujeto pasivo “repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”,¹⁵ y por eso en la mayoría de las compraventas se pacta prorratear el recibo por los días que va a tener cada uno. No es un abuso ni es obligatorio: es un pacto, y se mira antes de la firma, no después.

Comprar a un no residente. Si quien vende no reside fiscalmente en España, dos cosas pasan a ser tuyas. Primera: estás obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del impuesto del vendedor.¹⁶ Segunda: en la plusvalía municipal pasas a ser sustituto del contribuyente, es decir, el ayuntamiento te la reclama a ti aunque el impuesto sea del vendedor.¹⁷ En una venta entre residentes la plusvalía municipal la paga quien vende y punto.¹⁷ Si el vendedor es extranjero y no vive aquí, esas dos líneas tienen que estar habladas y presupuestadas antes de la escritura.

El ejemplo completo: un piso de 200.000 euros

Segunda mano, precio pactado 200.000 euros, tasación 205.000, y el valor de referencia del Catastro es 210.000. Tipo de ITP del 8%, que es una cifra de ejemplo: mira el de tu comunidad, porque es lo que más mueve el resultado.

Dos lecturas de esa tabla.

La primera: para un piso de 200.000 euros no hacen falta 40.000, hacen falta casi 59.000. Es un 29% del precio, no un 20%. Ésa es la cifra que hay que ponerle al objetivo de ahorro, y es la razón por la que tanta gente llega con la entrada justa y descubre que no puede firmar.

La segunda es más fina: el ITP se ha calculado sobre 210.000 y no sobre los 200.000 que pagas. Son 800 euros de más por una cifra que no aparece en ningún anuncio y que podías haber consultado en dos minutos. Con una diferencia mayor entre precio y valor de referencia (un piso a reformar, una venta con prisa) esa brecha se multiplica.

Y si lo que estás comparando es comprar para alquilar, el número que decide no es la rentabilidad bruta: el alquiler tributa a tu tipo marginal, no al del ahorro. Puedes verlo con tus datos en el simulador de IRPF, y el detalle de qué se descuenta está en lo que tributa de verdad un piso alquilado.

Y después de la firma

El día de la escritura acaba el gasto grande, pero empieza otro que casi nunca se presupuesta: IBI todos los años, comunidad todos los meses, seguro de hogar (el banco te va a pedir al menos el de daños), derramas cuando toque y el mantenimiento normal de una casa. En un piso normal eso es una cifra de tres dígitos al mes que antes no tenías.

Y si el piso no va a ser tu vivienda habitual ni lo vas a alquilar, ojo con la imputación de renta inmobiliaria: una segunda vivienda vacía tributa en el IRPF todos los años aunque no te dé un euro.

Si estás decidiendo entre fijo y variable para la hipoteca, esa parte la desarrollamos aparte en hipoteca fija o variable.

¿Cómo me ayuda Cuéntamo con esto?

Comprar una casa es el caso extremo de lo que hace Cuéntamo: una cifra grande, con fecha, que hay que tener el día exacto y que se construye durante años.

Para echar la cuenta ahora mismo, sin registrarte ni dar un correo, tienes la calculadora de gastos e impuestos de comprar vivienda: eliges tu comunidad (están las diecinueve, incluidos los forales y Ceuta y Melilla), el precio y el valor de referencia, y te dice lo que necesitas ahorrado el día de la firma. Los tipos están verificados uno a uno contra el texto consolidado de cada norma, así que la cifra no sale de una media ni de un artículo copiado.

Y si quieres que la cuenta se convierta en un plan, eso es lo que hace la aplicación. Le pones a la compra un objetivo de ahorro con la cifra completa (entrada más impuestos más gastos, no sólo la entrada) y una fecha, y ves mes a mes si al ritmo actual llegas o no llegas, en vez de descubrirlo al final. El asistente calcula el objetivo con los mismos tipos que la calculadora, así que la cifra que has visto aquí es la que vas a ver dentro.

Cuando firmes, un botón da de alta la casa en tu patrimonio neto con su hipoteca vinculada y su cuadro de amortización, y la guarda con el valor de compra completo, no con el precio. Eso último parece un detalle y no lo es: es lo que reduce la ganancia el día que vendas y lo que alimenta la amortización del 3% si acabas alquilándola, y es un dato que años después ya no se puede reconstruir. La diferencia con una hoja de cálculo es que no hay que actualizarla: la previsión ya cuenta con la cuota, el IBI y el seguro cuando llegan.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una casa?

Además del 20% que no financia el banco, los impuestos y los gastos de la compra. En el ejemplo de un piso de 200.000 euros con un ITP del 8%, el ahorro necesario sube de 40.000 a unos 58.600 euros, casi un 29% del precio. El porcentaje exacto depende sobre todo del tipo de ITP de tu comunidad.

¿El ITP se paga sobre el precio de compra?

No necesariamente: se paga sobre el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o el valor declarado sean mayores, en cuyo caso manda el más alto de los dos.⁵ Si el inmueble no tiene valor de referencia, se vuelve al mayor entre valor declarado, precio y valor de mercado.⁶

He comprado por debajo del valor de referencia, ¿qué hago?

Autoliquidar y pagar por el valor de referencia dentro de plazo, y después pedir la rectificación de la autoliquidación impugnando ese valor. La Dirección General de Tributos ha confirmado que impugnarlo no te exime de autoliquidar primero por esa cifra.⁹ La administración resuelve con un informe vinculante del Catastro.¹¹

¿El valor de referencia me sube el IBI?

No. La base imponible del IBI es el valor catastral, que es un número distinto y se determina por sus propias normas.⁸ El valor de referencia afecta al ITP y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.⁵

¿Quién paga la notaría y el registro al comprar con hipoteca?

De la escritura de préstamo se ocupa el banco (aranceles notariales, inscripción de la garantía, gestoría y el AJD del préstamo); tú pagas la tasación.^{13 14} La escritura de compraventa, su inscripción y su gestoría son del comprador.

Compro a alguien que vive fuera de España, ¿cambia algo?

Sí, dos cosas: tienes que retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria como pago a cuenta del impuesto del vendedor,¹⁶ y en la plusvalía municipal pasas a ser sustituto del contribuyente, o sea que el ayuntamiento te la reclama a ti.¹⁷

Datos correspondientes a 2026. La regla del valor de referencia como base del ITP está vigente desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021); el IVA reducido del 10% para la entrega de viviendas, desde 2012 (RDL 20/2012); el reparto de gastos hipotecarios, desde 2019 (Ley 5/2019) y el AJD del préstamo a cargo del prestamista desde 2018 (RDL 17/2018). Los tipos de ITP y de AJD los fija cada comunidad autónoma y se revisan cada ejercicio: los importes del ejemplo son ilustrativos. Los aranceles de notaría y registro están fijados por el Real Decreto 1426/1989 y el Real Decreto 1427/1989.

Este artículo se contrasta con fuentes oficiales y se revisa periódicamente. Si detectas algo desactualizado, escríbenos a [email protected].