Alquilas un local para tu actividad: modelo 115 y modelo 180, o cómo retener el 19 % al casero
Firmas el contrato de un local para tu consulta, tu estudio o tu taller, y el casero te manda la primera factura del alquiler. Ahí empieza una obligación que casi nadie te cuenta al darte de alta: de esa factura no le pagas todo al casero. Una parte la retienes y la ingresas tú en Hacienda, con el modelo 115 cada trimestre y su resumen, el modelo 180, en enero.
Es la misma mecánica de retención que ya explicamos para el modelo 111 y el 190, pero aplicada al alquiler. Este artículo está organizado por la duda: ¿me toca?, ¿cuándo no me toca?, ¿cuánto retengo y sobre qué?, ¿cuándo lo declaro?, ¿qué lleva el 180? y ¿qué pasa si no lo hice? Al final, un mapa de los dos impresos para cuando ya los tengas delante. Hablamos del territorio común; en los territorios forales las reglas son las de su hacienda.
(Marta, el casero Aurelio y los números son inventados; las cifras, redondas para que se vean las cuentas.)
La idea de fondo: quien paga, retiene
Una retención es un adelanto del impuesto de quien cobra, que ingresa quien paga. Aurelio cobra un alquiler y tendrá que declararlo en su renta; tú, al pagárselo, le descuentas un porcentaje y lo entregas a Hacienda a su nombre. El alquiler de inmuebles urbanos es una de las rentas que el Reglamento del IRPF somete a retención, sea cual sea su calificación fiscal.1
¿Me toca presentar el 115?
Te toca si cumples a la vez dos condiciones.
1. Eres un obligado a retener. El Reglamento incluye a «los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades».2 Lo decisivo es esa última parte: el local alquilado para tu actividad. Si pagas el alquiler de tu casa como particular, no eres retenedor por ello.
2. El alquiler no está exceptuado. Hay tres supuestos en que no existe obligación de retener, que veremos en la siguiente sección.
Cuando se cumplen las dos, el modelo que corresponde es el 115, «Retenciones e ingresos a cuenta sobre determinadas rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos».3 Una puntualización que conviene tener presente: el 115 no es sólo para autónomos; también deben retener, con las mismas reglas de base, las sociedades, las comunidades de propietarios y otras entidades.2
Marta, fisioterapeuta, alquila un local. Tiene su consulta en un local de Aurelio, que le cobra 800 € al mes más IVA. Marta es autónoma y el local es de su actividad: es retenedora.
¿Cuándo no tengo que retener?
El Reglamento del IRPF enumera tres supuestos de arrendamiento urbano en los que no existe obligación de practicar retención:4
- Vivienda alquilada por una empresa para sus empleados.
- Rentas que no superan los 900 euros anuales satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador.
- Arrendador dado de alta en el grupo 861 del IAE (o en otro epígrafe que le faculte a arrendar inmuebles urbanos) y para quien, aplicando al valor catastral de los inmuebles las reglas del grupo 861, no resulte cuota cero.
Los dos primeros se entienden solos. El tercero tiene truco: no basta con que el casero «tenga una empresa» ni con que alquile de forma habitual; lo que cuenta es que esté dado de alta en ese epígrafe y que, con el valor catastral de sus inmuebles, la cuota del IAE no salga a cero. Y tiene que acreditártelo: la norma exige que sea el arrendador quien demuestre ante ti que cumple el requisito.4
La forma de acreditarlo la fija la Orden del modelo 115: una certificación de la Agencia Tributaria que diga que el arrendador figura de alta en el censo por ese epígrafe, sin que resulte o pueda resultar cuota cero, y que no ha presentado la baja. Esa certificación vale durante el año natural en que se expide, salvo que cambie su situación censal.5
Lo que significa para ti: si tu casero dice «a mí no me retengas», pídele la certificación y guárdala. Una promesa de palabra no te protege; la responsabilidad del ingreso es tuya (más abajo).
Marta y el trastero. Además del local, Marta alquila a Aurelio un trastero por 60 € al mes: 720 € al año. Ese arrendamiento no supera los 900 anuales a un mismo arrendador, así que por sí solo no tendría retención. Pero ojo: la norma habla de las rentas satisfechas «a un mismo arrendador», no de cada contrato por separado. Con el local de por medio, lo que Marta paga a Aurelio supera de largo los 900 € y, en una lectura literal, la excepción no le sirve ni para el trastero.
¿Y si el casero es una sociedad? La retención también se practica: el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades somete a retención las rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos, «aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas», con las mismas tres excepciones, que aparecen allí casi con las mismas palabras.6
¿Cuánto retengo y sobre qué?
El porcentaje es el 19 %, y se aplica «sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido».7 Dos consecuencias:
- El IVA no entra en la base. Si el casero te factura IVA, retienes sobre la base, no sobre el total.
- Entran todos los demás conceptos. Si en la factura vienen gastos repercutidos (comunidad, suministros…), forman parte de lo que satisfaces al arrendador y, por tanto, de la base.
Para Ceuta y Melilla, el 19 % se reduce un 60 % cuando el inmueble está allí.7
El recibo de Marta. Aurelio factura 800 € de base más 168 € de IVA (21 %): 968 €. Marta retiene el 19 % de 800 = 152 €, y le transfiere 816 € (968 − 152). Los 152 € los ingresa ella en Hacienda con el 115. A Aurelio le sirven después como retención ya soportada.
¿Cuándo declaro cada retención?
La obligación de retener nace «en el momento en que se satisfagan o abonen las rentas correspondientes».8 Es decir, al pagar, no al recibir la factura. La Dirección General de Tributos lo aplicó expresamente al 115: mientras las rentas del arrendamiento no se satisfagan, no nace la obligación de retener y tampoco la de ingresarlas en el 115.9
Una advertencia, porque hay una diferencia que no conviene ignorar. Esa regla («cuando se satisface») es la del IRPF. Si tu casero es una sociedad, el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades dice otra cosa: la obligación nace «en el momento de la exigibilidad de las rentas […] o en el de su pago o entrega si es anterior».10 Para el alquiler de una sociedad, por tanto, cuenta la fecha en que el alquiler es exigible (la que fija el contrato), aunque aún no lo hayas pagado. Si tu caso es ése, no lo resuelvas con la regla general.
El 115 se presenta en los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, por las cantidades retenidas en el trimestre natural anterior; si el último día cae en sábado o inhábil, pasa al primer día hábil siguiente.11
| Trimestre | Qué cubre | Hasta el |
|---|---|---|
| 1T | enero a marzo | 20 de abril |
| 2T | abril a junio | 20 de julio |
| 3T | julio a septiembre | 20 de octubre |
| 4T | octubre a diciembre | 20 de enero |
Dos cosas más sobre el trimestre:
- No hay 115 «a cero». El Reglamento lo dice sin rodeos: «No procederá presentación de declaración negativa cuando no se hubieran satisfecho, en el período de declaración, rentas sometidas a retención». Si en un trimestre no pagaste nada (porque el alquiler se paga una vez al año, por ejemplo), no presentas ese 115.12 La DGT lo aplicó justo a ese caso: un alquiler pagadero en un único pago anual da lugar a una sola declaración, la del trimestre del pago.13
- Sí hay declaración negativa si sí pagaste una renta sujeta pero, por su cuantía, no hubo retención que practicar.12
El modelo 180: el resumen anual
El 180 es al 115 lo que el 190 al 111. El Reglamento obliga a presentar «una declaración anual de las retenciones e ingresos a cuenta efectuados» y, en ella, una relación de cada perceptor con su nombre, su NIF, la renta obtenida y la retención practicada.14 La Orden del modelo lo aprueba como el resumen anual de los arrendamientos retenidos.15
El plazo es el mes de enero: el Reglamento fija los veinte primeros días naturales, pero amplía el plazo del 1 al 31 de enero cuando se presenta en soporte legible por ordenador o generado con los módulos de la Agencia Tributaria,14 de modo que, si lo generas con el programa de la Agencia Tributaria, tienes todo enero.
Lo importante: el 180 tiene que cuadrar con tus cuatro 115. La suma de las retenciones por perceptor es la suma de lo que ingresaste en el año.
Marta, un año completo. Alquiler base de 800 € × 12 = 9.600 €; retención de 152 € × 12 = 1.824 €, ingresados en cuatro 115 de 456 €. El 180 de enero dice: un perceptor (Aurelio), 9.600 € de renta, 1.824 € retenidos.
¿Y si no lo hice o me equivoqué?
El que está obligado a retener asume la obligación de ingresar, y no practicar la retención no te excusa: «los sujetos obligados a retener o a ingresar a cuenta asumirán la obligación de efectuar el ingreso en el Tesoro, sin que el incumplimiento de aquella obligación pueda excusarles de ésta».16 Y si no retuviste, el casero se deducirá de su cuota la cantidad que debiste retener,16 así que el coste termina en ti.
La buena noticia es que presentar tarde y por tu cuenta cuesta menos que esperar a que te lo reclamen. Sin requerimiento previo de la Administración, el recargo es del 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, y pasa al 15 % (más intereses de demora) a los doce meses.17
Mapa de los dos impresos
Esta parte es para cuando ya tienes el 115 o el 180 abierto delante. Si sólo querías saber si te tocaba y qué retener, con lo anterior vas servido.
Modelo 115 (trimestral). Es una «declaración-documento de ingreso»:3 identificas al declarante y el periodo (1T a 4T), y lo que ingresas es la suma de las retenciones practicadas en el trimestre. En el ejemplo de Marta, 456 €.
Modelo 180 (anual). Una hoja-resumen y la relación de perceptores,15 con el nombre, el NIF, la renta y la retención de cada uno.14 Debe cuadrar con la suma de los cuatro 115.
Preguntas frecuentes
¿Retengo si alquilo un local a mi casero particular, sin factura de empresa?
Sí, si el local es de tu actividad: el Reglamento obliga a retener a los contribuyentes que ejercen actividades económicas cuando satisfacen rentas en el ejercicio de sus actividades, y el arrendamiento de inmuebles urbanos es una de esas rentas.21 Que sea un particular no cambia nada.
¿Retengo sobre el IVA?
No. La base de la retención es todo lo que satisfaces al arrendador excluido el IVA.7
Mi casero dice que a él no hay que retenerle. ¿Le creo?
Sólo si te entrega la certificación de la Agencia Tributaria que lo acredita (alta en el grupo 861 del IAE sin cuota cero) o el alquiler está en otro supuesto exceptuado (rentas anuales de hasta 900 € a ese mismo arrendador, o vivienda para empleados).45
¿Presento el 115 en un trimestre en que no pagué alquiler?
No: no procede presentar declaración cuando en el periodo no se satisficieron rentas sometidas a retención.12
¿El 180 se presenta aunque sólo haya un casero?
El 180 es el resumen anual de lo retenido, con una línea por perceptor; con un solo casero, tendrá una sola línea.14
Cuéntamo lleva la cuenta de tus retenciones a medida que registras los movimientos, para que el 115 del trimestre no te pille con una sorpresa.
Tipos, plazos y excepciones vigentes a la fecha de redacción, contrastados con el texto consolidado del BOE: Reglamento del IRPF y Orden de 20 de noviembre de 2000 de los modelos 115 y 180.
Este artículo se contrasta con fuentes oficiales y se revisa periódicamente. Si detectas algo desactualizado, escríbenos a [email protected].
Referencias
Artículo 75.2.a) del Reglamento del IRPF: «También estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta las siguientes rentas, independientemente de su calificación: a) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos». ↩︎ ↩︎
Artículo 76.1 del Reglamento del IRPF: «estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación: a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas. b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades». ↩︎ ↩︎ ↩︎
Apartado primero y segundo de la Orden de 20 de noviembre de 2000, que aprueba los modelos 115 y 180: el 115 «deberá ser presentado, con el ingreso del importe correspondiente, por los retenedores y obligados a ingresar a cuenta que satisfagan las rentas o rendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, salvo las rentas derivadas del subarrendamiento de inmuebles urbanos percibidas por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que tengan la consideración de rendimientos del capital mobiliario, en cuyo caso los sujetos obligados a retener o ingresar a cuenta deberán presentar el modelo específico aprobado al efecto». ↩︎ ↩︎
Artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF: «No existirá obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre las rentas siguientes: […] g) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos: 1.º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. 2.º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. 3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas […] o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda». ↩︎ ↩︎ ↩︎
Apartado tercero de la Orden de 20 de noviembre de 2000: la acreditación «se efectuará mediante entrega al arrendatario o subarrendatario de certificación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en la que se acredite que el arrendador o subarrendador figura dado de alta en el censo del impuesto por alguno de los epígrafes antes citados, sin que resulte o pudiera resultar, en su caso, cuota cero, y que no ha presentado declaración de baja por los mismos». Y: «Dicha certificación tendrá vigencia durante el año natural al que corresponda su expedición, salvo que se modifique la situación censal del obligado tributario». ↩︎ ↩︎
Artículos 60.1.e) y 61.i) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (Real Decreto 634/2015): deberá practicarse retención respecto de «las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas»; y no existe obligación de retener cuando «la renta satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros anuales» o en los otros supuestos que enumera el artículo 61.i). ↩︎
Artículo 100 del Reglamento del IRPF: «La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 19 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Este porcentaje se reducirá en el 60 por ciento cuando el inmueble urbano esté situado en Ceuta o Melilla, en los términos previstos en el artículo 68.4 de la Ley del Impuesto». ↩︎ ↩︎ ↩︎
Artículo 78.1 del Reglamento del IRPF: «Con carácter general, la obligación de retener nacerá en el momento en que se satisfagan o abonen las rentas correspondientes». ↩︎
Consulta vinculante V1869-21 de la Dirección General de Tributos, de 15 de junio de 2021: «mientras las rentas derivadas del contrato de arrendamiento de un inmueble no se satisfagan, no nacerá sobre las mismas la obligación de retener, y por lo tanto, tampoco existirá obligación de ingresarlas a través del modelo 115». ↩︎
Artículo 65.1 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades: «las obligaciones de retener y de ingresar a cuenta nacerán en el momento de la exigibilidad de las rentas, dinerarias o en especie, sujetas a retención o ingreso a cuenta, respectivamente, o en el de su pago o entrega si es anterior». ↩︎
Apartado séptimo de la Orden de 20 de noviembre de 2000: la presentación e ingreso «se efectuará en los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero en relación con las cantidades retenidas y los ingresos a cuenta efectuados por el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre del año natural, respectivamente». Y: «Los vencimientos de plazo que coincidan con un sábado o día inhábil se entenderán trasladados al primer día hábil inmediato siguiente». Mismo plazo en el artículo 108.1 del Reglamento del IRPF. Hay un régimen mensual para grandes empresas, que no tratamos aquí. ↩︎
Artículo 108.1, último párrafo, del Reglamento del IRPF: «El retenedor u obligado a ingresar a cuenta presentará declaración negativa cuando, a pesar de haber satisfecho rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta, no hubiera procedido, por razón de su cuantía, la práctica de retención o ingreso a cuenta alguno. No procederá presentación de declaración negativa cuando no se hubieran satisfecho, en el período de declaración, rentas sometidas a retención e ingreso a cuenta». ↩︎ ↩︎ ↩︎
Consulta vinculante V1326-06 de la Dirección General de Tributos, de 4 de julio de 2006 (una profesional que alquila un local a una sociedad con una sola renta anual exigible el 31 de diciembre): la obligación de retener «nacerá en ese momento» y respecto de la cantidad retenida deberá presentar declaración en los veinte primeros días naturales del mes de enero; y no procede darse de baja y de alta en el censo entre pagos. La consulta se emitió bajo el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades de 2004; la regla de «no procederá la presentación de declaración negativa» se mantiene hoy en el artículo 108.1 del Reglamento del IRPF (nota anterior). ↩︎
Artículo 108.2 del Reglamento del IRPF: «El retenedor u obligado a ingresar a cuenta deberá presentar en los primeros veinte días naturales del mes de enero una declaración anual de las retenciones e ingresos a cuenta efectuados. No obstante, en el caso de que esta declaración se presente en soporte directamente legible por ordenador o haya sido generado mediante la utilización, exclusivamente, de los correspondientes módulos de impresión desarrollados, a estos efectos, por la Administración tributaria, el plazo de presentación será el comprendido entre el 1 de enero y el 31 de enero del año siguiente al del que corresponde dicha declaración». Podrá exigirse «una relación nominativa de los perceptores» con «Nombre y apellidos», «Número de identificación fiscal», la renta obtenida y la «Retención practicada o ingreso a cuenta efectuado». ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎
Apartado octavo de la Orden de 20 de noviembre de 2000: se aprueban los modelos 180 «Retenciones e ingresos a cuenta sobre determinadas rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Resumen anual», que incluyen una «hoja-resumen» y «hojas interiores de relación de perceptores». ↩︎ ↩︎
Artículo 99.4 y 99.5 de la Ley 35/2006 del IRPF: «En todo caso, los sujetos obligados a retener o a ingresar a cuenta asumirán la obligación de efectuar el ingreso en el Tesoro, sin que el incumplimiento de aquella obligación pueda excusarles de ésta». Y: «Cuando la retención no se hubiera practicado o lo hubiera sido por un importe inferior al debido, por causa imputable exclusivamente al retenedor u obligado a ingresar a cuenta, el perceptor deducirá de la cuota la cantidad que debió ser retenida». ↩︎ ↩︎
Artículo 27.2 de la Ley General Tributaria: «El recargo será un porcentaje igual al 1 por ciento más otro 1 por ciento adicional por cada mes completo de retraso […]. Si la presentación […] se efectúa una vez transcurridos 12 meses desde el término del plazo establecido para la presentación, el recargo será del 15 por ciento […]. En estos casos, se exigirán los intereses de demora». Requiere que no haya «requerimiento previo» de la Administración (art. 27.1). ↩︎