Comprar la otra mitad del piso (a tu ex, a tu hermano): lo que cuesta de verdad la extinción de condominio

Heredáis un piso entre dos hermanos y uno quiere quedárselo. O comprasteis juntos sin estar casados y ahora os separáis y uno se queda la casa. En los dos casos aparece la misma pregunta, con el mismo miedo detrás: si le pago su mitad, ¿eso es como comprarle un piso a un desconocido, con todo lo que cuesta eso?

La respuesta corta es que no, y la diferencia no es un matiz: la ley civil no lo considera una compraventa, sino la forma de repartir algo que no se puede partir. Eso cambia qué impuesto pagas, sobre qué importe y, en uno de los tres casos, si pagas algo. Esto es lo que paga de verdad la extinción de condominio, con números, y los dos sitios donde se puede pagar de más por no saberlo.

No es una compraventa: es la ley obligando a repartir lo indivisible

Cuando dos personas son dueñas de un piso a partes iguales (por herencia, por compra conjunta, da igual), lo normal cuando una quiere salir sería vender su parte. El problema es que un piso no se puede partir físicamente por la mitad, así que el Código Civil prevé una salida distinta: si la cosa es indivisible, se adjudica entera a una de las dos personas, que paga a la otra el valor de su parte en dinero.¹

Eso es una extinción de condominio: no es que una parte “venda” su mitad a la otra, es que la ley resuelve la indivisión especificando quién se queda con el bien entero y cuánto le debe al que sale. La diferencia entre “vender” y “especificar un derecho que ya tenías” parece de abogados, pero es exactamente lo que decide cuánto pagas en los tres impuestos siguientes.

(Diego, Elena, Patricia y Marcos son inventados; los números, redondos para que se vean las cuentas.)

Lo que no pagas: el Impuesto de Transmisiones (ITP)

Diego y Elena heredan de su madre un piso valorado en 220.000 €, al 50% cada uno. Diego quiere quedárselo y vivir allí; Elena prefiere el dinero. Si esto fuera una compraventa normal, Diego estaría comprando la mitad de Elena (110.000 €) y pagaría el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre ese importe, con el tipo de su comunidad.

Pero no lo es. La ley que regula el ITP excluye expresamente de este impuesto los “excesos de adjudicación” que resultan de aplicar la norma del Código Civil sobre cosas indivisibles.² La Dirección General de Tributos lo confirma de forma reiterada: cuando un comunero se queda con el bien entero compensando al otro, “no se produce transmisión alguna, sino disolución de una comunidad de bienes con especificación de un derecho que ya tenía el condómino que se queda con el bien”, y eso vale tanto si la compensación es en dinero como si es asumiendo una deuda del otro.³

Dicho en limpio: Diego no paga ITP por la mitad que recibe de Elena. En Madrid, donde el ITP general es del 6%, eso son 6.600 € que no salen de su bolsillo sólo por el hecho de ser una extinción de condominio y no una compraventa.

Lo que sí pagas: Actos Jurídicos Documentados (AJD), y solo sobre la mitad que cambia de manos

Que no pagues ITP no significa que la operación sea gratis. La escritura notarial que formaliza el reparto tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), el otro impuesto de la misma familia. La buena noticia, y la que casi nadie explica bien, es la base sobre la que se calcula: no es el valor total del piso, sino solo la parte que cambia de dueño.⁴

Siguiendo con Diego y Elena: la base del AJD es 110.000 € (la mitad de Elena, no los 220.000 € enteros; o el valor de referencia del Catastro de esa mitad, si es mayor), y el tipo lo fija cada comunidad autónoma. En Madrid el tipo general de AJD es del 0,75%, así que Diego paga 825 €. Compáralo con los 6.600 € de ITP que se ahorra: la extinción de condominio le cuesta, en impuestos, una fracción de lo que costaría comprarle el piso a un extraño. El tipo exacto depende de dónde esté el piso: el 0,5% en Navarra y el País Vasco, el 0,75% en Madrid y Canarias, y hasta el 1,5% en la mayoría de comunidades.

Cómo compensas importa: en dinero vale, en otro piso no siempre

Hay un matiz que conviene conocer antes de proponer nada: la exención de ITP se mantiene si compensas en dinero o asumiendo una deuda del otro comunero (por ejemplo, la parte que le queda de la hipoteca). Pero si compensas entregando otro bien que ya era tuyo en exclusiva (no parte de la comunidad), la Dirección General de Tributos lo trata como una permuta: cada uno tributa por ITP sobre el valor de lo que adquiere.⁵ Es decir, la parte “comunidad disuelta sin tributar” solo cubre lo que ya estaba en común; lo que entra desde fuera, aunque sea para arreglar las cuentas del mismo reparto, se mira con otros ojos.

El IRPF: aquí quien sale sí puede tener que declarar

Esta es la parte que más se explica mal, y el error suele ir en tu contra. La ley del IRPF dice que no hay alteración en el patrimonio, y por tanto ni ganancia ni pérdida, “en los supuestos de división de la cosa común” ni “en la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros”.⁶ Leído así, parece que quien sale nunca declara nada. Pero el Tribunal Supremo lo acotó en 2022: si el piso se ha revalorizado desde que se compró, la compensación que cobra quien sale “comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF”.⁷ Lo que tributa es la diferencia entre lo que cobra y lo que le costó su parte.

En una herencia esa diferencia suele ser pequeña, porque el valor de adquisición de lo heredado no es lo que pagó tu madre, sino el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones.⁸ Si Diego y Elena declararon el piso por 220.000 € al heredarlo y hacen la extinción poco después por ese mismo valor, la mitad de Elena le “costó” 110.000 € y cobra 110.000 €: no hay ganancia. Si dejan pasar unos años y el piso sube, la subida desde la herencia sí va a la Renta de Elena.

Pagar el valor real de mercado sigue siendo la regla, pero por otro motivo: si a Elena le pagaran de menos, ya no sería un reparto según las cuotas, y Hacienda puede ver ahí un exceso de adjudicación a favor de Diego.

Un detalle para el día que Diego venda el piso: la ley dice que estos repartos “no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos”.⁶ Hacienda y el Supremo coinciden en que, en lo que corresponde a su cuota, Diego conserva el valor y la fecha de la herencia: la extinción no le pone el contador a cero.^{9 7} Cómo cuenta en esa venta la mitad que le pagó a Elena no lo dice la ley de forma expresa: pregúntalo a un asesor antes de vender.

La plusvalía municipal: la misma excepción, con un matiz para cuando lo venda

El tercer impuesto que suele salir en estas operaciones es la plusvalía municipal (el IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando hay una transmisión. La ley tiene una excepción explícita para los cónyuges que se divorcian o separan por sentencia judicial.¹⁰ Pero Diego y Elena no están casados, son hermanos: a ellos les aplica la misma lógica que al ITP, con su propio respaldo. La Dirección General de Tributos confirma que cuando el exceso de adjudicación es inevitable (el piso no se puede dividir) y se compensa a quien sale, “no se producirá el hecho imponible” de la plusvalía municipal, por el mismo fundamento del artículo del Código Civil que ya vimos.¹¹

El matiz es para más adelante: cuando Diego venda el piso dentro de unos años, el periodo que se usa para calcular la plusvalía de esa venta futura cuenta desde que él y Elena heredaron el piso de su madre, no desde la fecha de la extinción de condominio.¹¹ La extinción no “resetea el reloj” de la plusvalía municipal; solo traslada quién es el titular.

Si no estáis casados, es exactamente el mismo mecanismo

Patricia y Marcos compraron juntos un piso hace años, al 50%, sin estar casados. Al romper, Marcos se queda la vivienda y le paga a Patricia su mitad al valor actual: el piso vale hoy 180.000 €, así que Marcos le da 90.000 €. Aunque la relación sea sentimental y no de herencia, en Hacienda es exactamente el mismo caso que el de Diego y Elena: una comunidad de bienes normal, con un bien indivisible, que se disuelve compensando en dinero. Marcos no paga ITP y el AJD se calcula solo sobre los 90.000 € de Patricia.³ Lo que no sale gratis es la Renta de Patricia: su mitad le costó 75.000 € y cobra 90.000 €, así que, con el criterio del Supremo, declara una ganancia patrimonial de 15.000 € en la base del ahorro.⁷ Aquí no hay herencia que actualice el valor: cuenta lo que pagó al comprar.

Lo que sí cambia, si hay hipoteca de por medio, es el banco: Patricia seguirá siendo deudora del préstamo hasta que el banco acepte una novación que la saque de la escritura y deje a Marcos como único titular, algo que la entidad no está obligada a conceder sin más trámite (puede exigir que Marcos demuestre ingresos suficientes él solo). Conviene empezar esa gestión antes de firmar la extinción, no después.

Si estuvieran casados, la disolución de la sociedad de gananciales tiene su propia mención en la ley del IRPF y, cuando hay sentencia de separación o divorcio, su propia exención en la plusvalía municipal.^{6 10}

Antes de firmar: la lista corta

• Pide una tasación o referencia de valor real del piso: el reparto tiene que hacerse por el valor de mercado de cada mitad, no por una cifra inventada para ahorrar impuestos.
• Si eres quien sale, calcula cuánto se ha revalorizado tu parte desde que la compraste (o desde la herencia): esa diferencia puede ir a tu Renta.⁷
• Si compensas con otro bien (no con dinero ni asumiendo deuda), comprueba antes si eso se trata como una permuta: puede salir más caro de lo que parece.⁵
• Si hay hipoteca, empieza la gestión de la novación con el banco en paralelo a la escritura, no después.
• Guarda la escritura de la extinción junto con la de la compra o la aceptación de herencia original: el valor y la fecha de adquisición de cada mitad son distintos, y los vas a necesitar el día que vendas.
• El plazo para presentar y pagar el AJD lo fija cada comunidad autónoma (suele rondar los 30 días hábiles desde la escritura): confírmalo antes de firmar, no después.

Cómo te ayuda Cuéntamo

Una vez resuelto el reparto, lo que queda es una vivienda que pasa a ser tuya sola, con su propia fecha y valor de adquisición. En Patrimonio, Cuéntamo Más te deja darla de alta como un activo más junto al resto de tus cuentas, y si la hipoteca se renegocia a tu nombre, enlazarla con su cuadro de amortización para ver cómo evoluciona tu patrimonio neto a medida que la vas pagando. Si lo que buscas es anticipar el golpe de caja del pago del AJD y, si lo hay, de la compensación en dinero, una previsión de saldo te deja verlo venir antes de que llegue.

El reparto entre herederos tiene su propio artículo si lo que te preocupa es el Impuesto de Sucesiones que viene antes de llegar a este punto: cuánto se paga por heredar. Y si en vez de quedarte con el piso heredado o compartido prefieres comprar uno nuevo, gastos e impuestos de comprar una vivienda desarrolla esa otra cuenta completa.

Preguntas frecuentes

¿La extinción de condominio es lo mismo que vender mi parte del piso?

No, a efectos fiscales. La ley civil la trata como la forma de repartir un bien que no se puede dividir, no como una compraventa, y eso hace que no pague ITP ni, si el piso no se puede dividir, plusvalía municipal. El IRPF es la excepción: quien sale puede tener que declarar lo que su parte se ha revalorizado.^{1 3 7}

¿Cuánto AJD se paga en una extinción de condominio?

Solo sobre el valor de la parte que cambia de dueño, no sobre el valor total del piso, al tipo que fije cada comunidad autónoma (del 0,5% de Navarra y el País Vasco al 1,5% de la mayoría de comunidades).⁴

Si recibo dinero por mi mitad, ¿tengo que declararlo en la Renta?

Depende de cuánto se haya revalorizado tu parte. Según el Tribunal Supremo, si cobras más de lo que te costó tu mitad (o de su valor en el Impuesto de Sucesiones, si la heredaste), la diferencia es una ganancia patrimonial que va a tu Renta. Si cobras lo mismo que te costó, no hay nada que declarar.^{6 7 8}

¿Tengo que estar casado o ser familia para que aplique este régimen?

No. Se aplica a cualquier comunidad de bienes sobre algo indivisible: hermanos que heredan, parejas que compraron juntos sin casarse, amigos que compraron a la vez. El matrimonio tiene además sus propias reglas específicas, pero no hacen falta para que la extinción de condominio funcione igual.³

¿Y si pago con otro piso en vez de con dinero?

Ojo con esto: si compensas con un bien que ya era tuyo en exclusiva (no parte de la comunidad que se disuelve), Hacienda lo trata como una permuta y cada parte tributa por ITP sobre lo que adquiere, perdiendo la ventaja de la extinción de condominio.⁵

Los tipos de AJD varían por comunidad autónoma y se revisan cada ejercicio: confirma el de la tuya antes de firmar. El mecanismo de fondo (que no es una compraventa, que el AJD se calcula solo sobre la parte que cambia de dueño, que quien sale tributa en el IRPF por lo que su parte se ha revalorizado) es estructural y no cambia con el calendario fiscal.

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