¿Cuánto necesitas ahorrado de verdad para comprar una casa?
La entrada no es lo único que la hipoteca no paga. Están los impuestos y los gastos de la compra, que se abonan en efectivo el día de la firma. Esta calculadora usa los tipos de tu comunidad, verificados uno a uno en el BOE.
Lo que le pagas al vendedor
Opcional. Si lo dejas vacío, se usa el precio
Porcentaje del precio, normalmente el 80%
En los territorios forales vascos baja el tipo del 4% al 2,5%.
Ojo con la edad de «joven»: no es igual en toda España.
Va de los 30 años (Illes Balears) a los 40 (La Rioja y Región de Murcia); en la mayoría es 35 (Andalucía, Aragón, Asturias, Cataluña, Comunitat Valenciana y Madrid) o 36 (Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura y Galicia). Canarias no tiene tipo reducido para jóvenes. Y casi siempre exige que sea tu vivienda habitual y que no pase de un valor máximo (y a veces un límite de renta). Abajo verás la condición exacta de la comunidad que elijas.
Y ahora, ¿llegas a esa cifra?
Esa es la pregunta de verdad, y no la contesta una calculadora: la contesta ver, mes a mes, si al ritmo al que ahorras llegas a la fecha en que quieres firmar. En Cuéntamo pones el objetivo con la cifra completa y lo compruebas sin rehacer la hoja de cálculo cada vez.
Desde 2022, la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de un inmueble es el valor de referencia que le asigna el Catastro, no el precio de la escritura. El precio sólo manda si es mayor: se toma la cifra más alta de las dos, así que la regla nunca juega a tu favor.
Por eso la calculadora te pide las dos cosas. El valor de referencia de tu piso es público y se consulta en dos minutos en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral. Mirarlo antes de firmar las arras es la diferencia entre saber lo que vas a pagar y descubrirlo con la autoliquidación delante.
Lo que la hipoteca no financia
El impuesto. ITP si es de segunda mano, o IVA al 10% más AJD si es nueva. Es con diferencia el gasto más grande.
La escritura de compraventa: notaría, Registro de la Propiedad y, si la usas, gestoría. Los aranceles están fijados por real decreto, así que no varían de un notario a otro.
La tasación, que desde la Ley 5/2019 paga el comprador. Lo demás del préstamo (notaría de la hipoteca, registro de la garantía, gestoría y su AJD) lo paga el banco.
La diferencia entre comunidades es enorme
El tipo del ITP lo fija cada comunidad y va desde el 6% de Madrid hasta el 13% del tramo alto de Cataluña y de Illes Balears. Cinco comunidades no aplican un tipo plano sino una escala por valor, y cada una la calcula de una forma distinta. Además, en los tres territorios forales vascos una vivienda no tributa al 7% de los inmuebles en general, sino al 4%, y al 2,5% si no pasa de 120 m².
Y casi todas tienen tipos reducidos por vivienda habitual, edad, familia numerosa o discapacidad, con requisitos propios de valor máximo y de renta. La calculadora los aplica y te dice cuál es la condición que tendrías que cumplir.
Además del 20% que no financia el banco, los impuestos y los gastos de la compra. En un piso de 200.000 € con un ITP del 8%, el ahorro necesario sube de 40.000 a unos 58.600 €, casi el 29% del precio. El porcentaje exacto depende sobre todo del tipo de tu comunidad.
No hay una edad única: la fija cada comunidad. Es 30 años en Illes Balears; 35 en Andalucía, Aragón, Asturias, Cataluña, Comunitat Valenciana y Madrid; 36 en Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura y Galicia; y 40 en La Rioja y la Región de Murcia. Canarias es la única que no tiene tipo reducido para jóvenes. Casi todas exigen además que sea tu vivienda habitual y que el valor no pase de un máximo (que va de los 100.000 € de Aragón a los 270.151 € de Balears), y algunas ponen un límite de renta. Ojo con la letra pequeña: donde el tipo baja casi a cero (el 0,01% de Castilla y León o la bonificación del 100% de Madrid) suele condicionarse al tamaño del municipio, no solo a la edad.
No necesariamente: se paga sobre el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o el valor declarado sean mayores, en cuyo caso manda el más alto de los dos. Si el inmueble no tiene valor de referencia, se vuelve al mayor entre valor declarado, precio y valor de mercado.
De la escritura de préstamo se ocupa el banco: aranceles notariales, inscripción de la garantía, gestoría y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación. La escritura de compraventa, su inscripción y su gestoría son del comprador.
Porque allí el 7% es el tipo de los inmuebles en general, pero una vivienda tributa al 4%, y al 2,5% si no pasa de 120 m² construidos. No es un tipo reducido con requisitos personales: es el que le toca a casi cualquier compra de vivienda.
Sí, y conviene guardar las facturas. Los impuestos y gastos de la adquisición se suman a tu valor de compra, así que reducen la ganancia el día que vendas. Y si alquilas el piso, entran en la base de la amortización anual del 3%.
Tipos verificados en septiembre de 2026, artículo por artículo, contra el texto consolidado de cada norma autonómica y foral.
Esta herramienta es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional. Los gastos de notaría, registro y gestoría son estimaciones y dependen del valor y de la escritura concreta. Los tipos reducidos tienen requisitos adicionales (plazos de residencia efectiva, límites de renta, venta de la vivienda anterior) que no se comprueban aquí. Ante la duda, consulta con tu asesor o con la hacienda de tu territorio.